Những “cái làng” trong khu đô thị mới

Từ khi Quyết định 123 ra đời đến nay, TP đã có hàng trăm dự án với hàng nghìn hecta đất được phê duyệt, cấp phép. Tức là, đến nay TP đã sở hữu một lượng không nhỏ đất 20% này. Nhưng thực tế, một phần đất đã được chủ đầu tư dùng để tái định cư tại chỗ cho người bị mất đất.

Từ khi Quyết định 123 ra đời đến nay, TP đã có hàng trăm dự án với hàng nghìn hecta đất được phê duyệt, cấp phép. Tức là, đến nay TP đã sở hữu một lượng không nhỏ đất 20% này. Nhưng thực tế, một phần đất đã được chủ đầu tư dùng để tái định cư tại chỗ cho người bị mất đất. Sau khi được đền bù, có trong tay suất đất tái định cư người dân trao đổi, mua bán... rồi biến khu tái định cư ấy biến thành một cái “làng” giữa khu đô thị sầm uất. Khiến bộ mặt đô thị trở nên nhếch nhác, phá vỡ cảnh quan.

Để tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, nhà tái định cư, năm 2001 UBND TP Hà Nội ra Quyết định 123/2001/QĐ-UB, trong đó quy định: “Dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán, chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà) để bổ sung vào quỹ nhà ở TP”. Hiện quỹ đất này đã được sử dụng như thế nào và còn lại bao nhiêu thì không mấy người biết, song điều mà ai cũng biết đó là việc tái định cư tại chỗ từ 20% ấy đã tạo thành một cái xóm khá nhếch nhác ngay trong lòng khu đô thị mới (KĐTM).

Từ khi Quyết định 123 ra đời đến nay, TP đã có hàng trăm dự án với hàng nghìn hecta đất được phê duyệt, cấp phép. Tức là, đến nay TP đã sở hữu một lượng không nhỏ đất 20% này. Nhưng thực tế, một phần đất đã được chủ đầu tư dùng để tái định cư tại chỗ cho người bị mất đất. Sau khi được đền bù, có trong tay suất đất tái định cư người dân trao đổi, mua bán... rồi biến khu tái định cư ấy biến thành một cái “làng” giữa khu đô thị sầm uất. Khiến bộ mặt đô thị trở nên nhếch nhác, phá vỡ cảnh quan. 

Đến năm 2006, Hà Nội có thêm Quyết định 153/2006, sửa đổi một số nội dung của Quyết định 123. Theo đó, các dự án KĐTM, khu nhà ở có diện tích trên 3.000m², chủ đầu tư giúp TP chuẩn bị mặt bằng 20% quỹ đất xây dựng nhà ở để TP chủ động đầu tư xây dựng quỹ nhà ở phục vụ nhu cầu chung của TP. 

KĐT Trung Hòa - Nhân Chính (Cầu Giấy) có 1 cái làng “nhỏ nhỏ” nằm giữa KĐT khang trang hiện đại bậc nhất Hà Nội. Nào rác, nước thải đổ lênh láng ra đường, một con mương đen nằm “hiên ngang” trước cổng trường mầm non Yên Hòa khiến ai ai đi qua đây cũng phải bịt mũi. Nằm sát KĐT Văn Phú (Hà Đông) cũng xuất hiện một ngôi làng (dãy 3, tổ 4, P.Phú La) người dân tận dụng những khoảng đất trống trồng rau, nuôi gà, nước thải đổ tràn ra đường. “Mấy ngày nắng vừa rồi, cống rãnh bốc mùi khó chịu lắm, nhưng biết làm sao được chủ đầu tư họ chỉ xây dựng hệ thống cống thoát thuộc phạm vi xây dựng của họ, đến đầu khu này là hết rồi”, bà Hạ một hộ dân ở đây cho biết. Ngôi làng Yên Phúc nằm giữa KĐTM Văn Quán (Hà Đông), chỉ cần đứng trên cao tòa nhà CT3A là có thể nhìn bao quát ngôi làng nhỏ bé này. Ở đó vẫn vẹn nguyên cổng làng rêu phong, xét về mặt văn hóa thì đây là một cố gắng của người dân bởi vẫn gìn giữ được nét cổ xưa. Nếu xét về cảnh quan đô thị thì thật phản cảm, bởi sát một đô thị hiện lên hàng loạt khu nhà “ổ chuột”, hàng quán san sát, hệ thống đường điện chằng chịt, đường giao thông xuống cấp... 

Quyết định 123 đã quy định: Phần diện tích còn lại (80% diện tích đất ở, hoặc 70% diện tích sàn nhà ở) được phép kinh doanh nhưng phải dành 50% để bán cho các cơ quan và tổ chức có nhu cầu về nhà ở theo giá sẽ được quy định nhằm đảm bảo điều tiết nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước trong thời hạn nhất định, 50% còn lại được phép bán theo giá thị trường. Nguyên tắc này của Quyết định 123 đã được cụ thể hóa hơn tại Quyết định số 87/2004/QĐ-UB và Quyết định số 76/2004/QĐ-UB của UBND TP Hà Nội ngày 19/05/2004. Trên thực tế, theo Quyết định 87/2004/QĐ-UB thì có thể thấy rõ ràng rằng TP sẽ “tịch thu” một phần lớn lợi nhuận của dự án về cho ngân sách của TP bằng việc phân chia (bán, cho, cấp phát...) theo cách riêng của mình. Điều cần bàn ở đây không phải là ai sẽ được hưởng ưu đãi và từ đó sinh ra đặc quyền đặc lợi ra sao - bởi xét cho cùng đến lúc này cũng chưa ai đòi hỏi phải làm rõ chuyện đó. Điều cần bàn là những quy định, cách làm như vậy đang phá vỡ quy hoạch tổng thể của cả một khu - một kiểu làm chẳng giống ai.

Ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam:

Chúng ta nên học hỏi bài học quy hoạch đô thị ở các TP lớn trên thế giới như Singapore; Thượng Hải, Thẩm Quyến, Hồng Kông (Trung Quốc)... Thực ra bài toán tái định cư tại chỗ, tỷ lệ phần trăm trong nhà cao tầng đã không phù hợp. Và chính điều đó khiến người nghèo không đủ kinh tế để mua nhà ở “giá thấp”. Khi xây dựng KĐTM các nhà quản lý cần xây dựng một bản đồ quy hoạch tổng thể, tất cả phải xây dựng theo quy hoạch chứ không thể manh mún được. Còn tái định cư hay không là do người dân, tùy theo từng điều kiện của từng gia đình mà sắp xếp cho họ chỗ ở hợp lý.