Nhà đầu tư phía Bắc 'lướt sóng' căn hộ TP HCM

Nhà đầu tư phía Bắc 'lướt sóng' căn hộ TP HCM

Nhiều nhà đầu tư từ phía Bắc đang rót vốn vào căn hộ TP HCM theo hướng "lướt sóng" ngắn hạn, kỳ vọng giá tăng nhanh nhờ hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm vào giai đoạn hoàn thiện.

Sau hai năm đầu tư căn hộ tại Hà Nội với biên lợi nhuận thu hẹp, anh Trần Hải (39 tuổi, Long Biên) quyết định dịch chuyển dòng vốn vào TP HCM đầu tư ngắn hạn. Anh chọn một căn hộ giá 2,8 tỷ đồng gần trục Xa Lộ Hà Nội mở rộng và đặt mục tiêu thoát hàng trước Tết nếu đạt mức chênh 7-10%, trường hợp thị trường phản ứng chậm sẽ giữ tối đa đến quý III năm sau.

Theo anh Hải, TP HCM sau sáp nhập sở hữu dư địa tăng giá lớn. Tại Hà Nội, một căn hộ 60 m2 ở khu vực có chất lượng sống tốt đã tiệm cận 5 tỷ đồng, còn TP HCM chỉ ở mức 3-4 tỷ đồng. Chênh lệch giá 30-40%, hạ tầng đang được thúc đẩy và nhu cầu nhà ở cao đang góp phần dịch chuyển dòng vốn của nhiều nhà đầu tư từ Hà Nội vào TP HCM.

Cũng "lướt sóng" theo hạ tầng, ông Nguyễn Văn Tuấn (51 tuổi, Phú Thọ) tìm kiếm cơ hội tại các dự án có giá 2-3 tỷ đồng, nằm gần những tuyến hạ tầng đang thi công như Vành đai 3, metro và các trục giao thông chuẩn bị mở rộng, nhằm hưởng lợi trực tiếp khi công trình hoàn thiện. Chiến lược đầu tư được ông xác định theo chu kỳ ngắn - nắm giữ 12-24 tháng, sau đó rút trước khi mặt bằng giá ổn định.

Ông Tuấn cho biết, trước đây ông thường ưu tiên đất nền hoặc nhà liền thổ vùng ven vì kỳ vọng tăng giá mạnh nhờ biên độ rộng. Tuy nhiên, xu hướng hiện nay đang nghiêng về căn hộ trung cấp gần trục giao thông lớn hoặc khu đô thị có quy hoạch hoàn chỉnh. Lý do là mức đầu tư vừa phải, rủi ro pháp lý thấp, dễ "thoát hàng" và có thể cho thuê được ngay khi thị trường hạ nhiệt.

Dòng tiền từ phía Bắc đang chuyển động mạnh về TP HCM trong những tháng cuối năm. Bên cạnh nhu cầu tích sản, một lượng lớn giao dịch phục vụ mục tiêu chốt lời ngắn hạn, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ tiến độ hạ tầng hoặc quy hoạch sáp nhập.

Theo chị Thanh Phạm, quản lý một công ty môi giới tại khu Đông TP HCM, ba tháng gần đây lượng nhà đầu tư từ Hà Nội tìm mua căn hộ tăng đáng kể, kéo giá thứ cấp tại nhiều dự án tăng 15-20% so với đầu quý III. Chị cho biết tâm lý đầu cơ đang quay lại rõ nét, thể hiện qua việc phần lớn khách hàng đều lên kế hoạch thoát hàng trong thời gian ngắn. Nhóm sản phẩm được lựa chọn phổ biến là căn hộ đã có sổ hồng hoặc sắp bàn giao, giá 2-4 tỷ đồng, phù hợp với nhà đầu tư có nguồn vốn trung bình và dễ sang nhượng.

"Phần lớn khách phía Bắc không dùng đòn bẩy tài chính, chủ yếu sử dụng vốn nhàn rỗi và dự kiến nắm giữ ngắn hạn với lợi nhuận khoảng 10% - đủ để xoay vòng sang cơ hội khác", chị cho biết.

Số liệu từ Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, đến cuối quý III, khoảng 30% lượng giao dịch tại khu vực phía Nam đến từ nhà đầu tư miền Bắc, tăng 10% so với quý II và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Ngoài nhóm mua để nắm giữ dài hạn, xuất hiện nhiều giao dịch từ nhóm đầu tư ngắn hạn, đặc biệt tại các dự án của chủ đầu tư lớn có mặt bằng giá đang "trũng" hơn so với thị trường Hà Nội. VARS IRE ghi nhận một số dự án thậm chí tăng 5% chỉ trong một tuần khi xuất hiện thông tin hạ tầng tích cực.

Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy nhà đầu tư phía Bắc đang chiếm ưu thế trong lượng khách tìm mua bất động sản tại TP HCM trong hai quý gần đây. Hơn 75% lượng tìm kiếm đến từ các tỉnh thành khác, trong đó, 61% là nhà đầu tư miền Bắc. Riêng tại khu vực Bình Dương cũ, nhu cầu mua của nhóm nhà đầu tư Hà Nội tăng gấp ba lần so với năm 2023. Batdongsan cho biết khoảng 86% nhà đầu tư hiện chỉ có kế hoạch giữ tài sản tối đa 1-3 năm, thể hiện xu hướng "đánh nhanh rút gọn" thay vì khai thác bền vững.

DKRA Consulting cũng ghi nhận hơn 60% giao dịch tại TP HCM và Bình Dương cũ trong 9 tháng qua đến từ nhóm đầu tư. Sản phẩm được ưu tiên là căn hộ giá 2-3 tỷ đồng, tập trung tại các khu vực được kỳ vọng tăng giá theo hạ tầng. Đáng chú ý, phần lớn nhà đầu tư không dùng đòn bẩy tài chính nhằm giảm áp lực khi thị trường biến động. DKRA đánh giá nhà đầu tư hiện ưu tiên vòng quay vốn nhanh, với thời gian nắm giữ không quá ba năm.

Ông Tạ Trung Kiên, Phó tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt Á, cho rằng dòng vốn "Nam tiến" của nhà đầu tư phía Bắc không mới mà là sự nối tiếp xu hướng nhiều năm qua, chủ yếu đi theo các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sun Group, T&T hay Ecopark... "Khi chủ đầu tư uy tín mở dự án, khách hàng thân thiết tại Hà Nội cũng vào theo. Họ đầu cơ mạnh, tạo sóng giá rồi rút nhanh, khiến người mua để ở bị đẩy vào thế phải mua giá cao," ông nói.

Theo VARS IRE, làn sóng dịch chuyển dòng vốn này diễn ra trong bối cảnh giá nhà tại Hà Nội đang neo cao khiến biên độ tăng giá thu hẹp, làm giảm sức hấp dẫn với dòng vốn đầu tư. Trong khi đó, mặt bằng giá tại TP HCM và các địa phương sáp nhập sau khi tái lập hành chính đang thấp hơn Hà Nội 30-40%, còn quỹ đất phát triển và hạ tầng kết nối liên vùng được bổ sung mạnh. Với 2-4 tỷ đồng, tại Hà Nội chỉ có thể mua căn hộ một phòng ngủ, trong khi ở TP HCM có thể sở hữu căn hộ hai đến ba phòng ngủ hoặc thậm chí nhà phố liền kề tại một số khu vực. Giá nhiều dự án vùng ven TP HCM hiện chỉ bằng hai phần ba so với ven đô Hà Nội, tạo biên độ tăng giá hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng sức hút đầu tư tại TP HCM đến từ động lực hạ tầng và quy hoạch sau sáp nhập. Nhiều dự án mới bám sát các tuyến metro, đường vành đai, cao tốc và trục giao thông liên vùng, giúp tăng kết nối và giá trị tài sản trong tương lai.

"Chính sách, hạ tầng và quy hoạch là ba yếu tố đang kích hoạt dòng vốn đầu tư quay lại thị trường, đặc biệt từ nhà đầu tư Hà Nội," ông nói. Ngoài ra, mặt bằng lãi suất giảm nhẹ và thủ tục phê duyệt dự án sau sáp nhập được rút gọn cũng góp phần khơi thông nguồn cung.

Tuy nhiên, việc dòng tiền đầu cơ gia tăng cũng đặt ra không ít rủi ro. Bà Nguyễn Cẩm Vân, Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Hoàng Gia, cảnh báo rằng phần lớn nhà đầu tư Hà Nội hiện mua với mục tiêu chốt lời nhanh, trong khi nhóm mua ở thực vẫn kỳ vọng giá sẽ điều chỉnh. "Nếu dòng vốn đầu cơ quá lớn, khi đến chu kỳ chốt lời đồng loạt, thanh khoản có thể giảm mạnh, đặc biệt từ đầu năm sau," bà nhận xét.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, cho rằng dòng vốn ngắn hạn là một phần tất yếu của giai đoạn phục hồi, giúp thị trường sôi động hơn. Tuy nhiên, nếu kéo dài, hiện tượng này có thể làm méo mó cung - cầu và tạo rủi ro bong bóng giá. Ông cho rằng cơ quan quản lý cần giám sát tín dụng bất động sản và minh bạch hóa dữ liệu giao dịch để hạn chế đầu cơ quá mức.

VARS IRE khuyến nghị nhà đầu tư cần chọn lọc phân khúc, đánh giá kỹ năng lực tài chính và ưu tiên chiến lược trung - dài hạn thay vì chạy theo lợi nhuận nhanh. Trong bối cảnh phần lớn giao dịch vẫn dựa vào nhu cầu đầu tư, nguồn cung mới tăng trở lại, nếu nhà đầu tư sử dụng vốn vay lớn để đầu tư dàn trải, họ có thể gặp rủi ro khi lãi suất tăng hoặc thanh khoản suy giảm. Nếu kịch bản xấu, dòng tiền đứt gãy có thể gây áp lực lên dự án và tác động tiêu cực đến tâm lý thị trường.

(Tú Đạt)

(Link tham khảo thông tin: https://vnexpress.net/nha-dau-tu-phia-bac-luot-song-can-ho-tp-hcm-4959251.html)